ネガティブ情報の実態(反論)

フィリピンで土地付き不動産などありえない!だから詐欺だという噂に反論

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AYACCAに投資する際、

「本来、フィリピンでは外国人が持つことができない土地を共有できる仕組みだからこそ、投資する価値がある」

と、いうことでした。

 

でも、こんな噂もあります。

フィリピンで、外国人が持てないはずの土地を持つことができるとして販売されているアヤカは、詐欺物件そのもの

 

シングルデタッチCCT(シーシーティー)というスキームで土地を共有することで、建物と土地を切り離して売買することはできないとは聞いていたけど、実際の話、どうなの?

と思ったので、アヤカ事務局に聞いてみました。

 

 

アヤカ事務局からの回答は、こうです。

 

アンチアヤカグループはフィリピンにおいて、アヤカ社はシンジケート詐欺を行なっていると刑事告訴をしてきました。

しかし、それは添付資料の通り起訴される前に、検察において「土地は共有の所有権があり、またシングルデタッチCCTと言っていることから、詐欺には当たらない」と評価され、訴えは却下されています。

※添付資料(https://drive.google.com/drive/folders/1IGrdsviNAYMFzpCcraWni3PQuLnNIKNH?usp=sharing

 

さらに、

原告が起訴も決まらないうちにマスコミに流し、それを翻訳して日本のウェブサイトに流したため、大きな風評被害が残る状況に陥っています。

とのことで、これはひどい営業妨害であり、関係者の名誉毀損でもあります。

また、わたしたちオーナーにとっては、資産価値の毀損に繋がります。

 

実際、アヤカは比較的早期に完売し、キャンセル待ちや売却待ちの希望者がたくさんいたそうです。

でも、こうした風評が広がって「怪しい投資案件」と思われて、購入希望者がゼロになってしまったとのこと。

 

わたしの元にも、「売却を考えてますが、いくらくらいで売れますか?」といった質問が届くことがありますが、もし風評がなければ、スムーズに売れたかもしれません。

 

調べたり聞いたりしたところ、フィリピンでは刑事告訴は誰でもできる上に、多くのケースで警察が介入しないで進み、刑事事件と言っても民事に近い手続きとなるそうです。

 

訴訟の流れは、検察において、アピールと呼ばれる手続きで、答弁書(アフィダビッド)、並びに証拠資料を、原告と被告がともに3回ずつ出し合って、民事事件と同じような流れで、検察において起訴か否かが決まるという仕組みだそうで、警察の捜査があって、有罪が大きく疑われる場合のみ起訴がある日本とは大きな違いがあるということです。

 

しかも、刑事事件になると99.9%有罪になる日本とは違い、29%の有罪率(言い換えると7割以上が冤罪)という現状だそう。

 

いくつもの刑事告訴を繰り返し、本当に事件性があるのかどうかにかかわらず、告訴した時点でマスコミに流し、ことごとくそれが却下されても風評被害だけは残るという非常に狡猾な手口を使って営業妨害をしているようです。

 

そして、アヤカは土地の所有権が持てるかについて

日本の訴訟に原告側が提出してきた販促資料にもございます通り「土地を保有できない外国人が、シングルデタッチCCTによって、土地を間接的に保有できる新しい仕組みができるようになったこと」がこの意義だと書いてあります。

とのこと。

 

つまり、原告側がみずから裁判に提出した資料に「土地を間接的に保有できる新しい仕組み」とあります。

 

それにも関わらず、「シングルデタッチを使って高級住宅を土地付きで買える」という内容の表現を、英語に翻訳する際に「ハウスアンドロット」という表現を使っています。

これは一般の住宅を刺しており、コンドミニアム認可で戸建て住宅が持てるという意味からは非常に離れている表現だそうです。

 

フィリピンで刑事訴訟をする際に、翻訳をねじ曲げて訴えを起こしたのですね。

 

フィリピン弁護士のリーガルオピニオンでも、コンドミニアム庁(HLURB)が管理する許認可で、「シングルデタッチコンドミニアム」とサブディビジョンにおける「ハウスエンドロット」では、不動産権利証の内容の異なることが規定されています。

 

「シングルデタッチコンドミニアム」はCCT、つまりコンドミニアムサーティフィケートオブタイトルという不動産登記権利証であるのに対し、「ハウスエンドロット」の場合はTCT、つまりトランスファサーティフィケートオブタイトルというフィリピン人しか持つことのできない不動産登記権利証になるのです。

 

アヤカ社の説明では、一貫して「シングルデタッチCCTによって外国人が不動産投資ができる」と明記されています。

オーナーの中にも、この「シングルデタッチによって土地を間接的に保有できる」の部分を、理解不足のまま購入した人もいるようですが、今一度、しっかりとこの仕組みを理解・認識しておく必要があるように感じています。

 

原告グループのフェイスブックグループの謀議も裁判資料で確認できますので、この詐欺問題はアヤカ社を陥れるための口実であることが推認されますね。

 

それでも不動産投資について、不安な方も多いと思いますので、フィリピン弁護士が書いた意見書の日本語の翻訳を以下に掲載したいと思いますので、ご確認ください。

 

以下の答えは貴社が依頼したコンドミニアム及び土地の値上がりのコンドミニアムに対する影響についての意見です。

共和国法第4726番、「コンドミニアムを定義する、その設立のための要件およびそのものごとを管理する法律」はコンドミニアムの準拠法です。コンドミニアムは「不動産における権利であり、住宅・工業・商業の建物のユニットへの別個の権利、及び、建物がある土地や建物の共通エリアへの直接または間接的な分割されていない権利からなる。その上、コンドミニアムは、その不動産の他の部分への別個の権利を含む」と定義されています。

他の物件と同様に、外国人を含み、法的能力をもつ任意の購入者によって合法的に取得することができます。ただし、外国人のコンドミニアムユニット及びコンドミニアム会社の株への取得はフィリピンの所有及び管理会社の総資本及び未払い資本株の40%を超えてはいけません。

購入者が取得を終了し、税金の支払いが終わったら、CCT(Condominium Certificate of Title)が発行されます。これは購入者がユニットの所有を証明するだけではなく、共通エリアの分割されていない権利への証明となります。共通エリアは、別個に付与・保留・予約されたユニットを除き1、建物やユニットが立つ土地を含み、プロジェクト全体を指していますが、共和法4726番Section10によると、共通エリアはコンドミニアム会社によって保持され管理されます:

「コンドミニアム・プロジェクトの共通エリアがコンドミニアム会社によって保持されている場合は、その株式会社はプロジェクトの管理機関となる。会社の企業目的は以下に限る:共通エリアの保持(所有権または法律に認められている不動産への権利)、プロジェクトの管理、および以上の目的に必要または偶発的または便利な目的。法人の定款やMaster DeedやDeed of Restrictionsはこの法律に反するまたは一貫しない条件をもってはいけない。コンドミニアム会社(株式会社または非株式会社)のメンバーシップを譲渡するとき、付属するユニットを個別に譲渡することはできない。メンバーまたは株主が共通エリアを保持するコンドミニアム会社のプロジェクトのユニットの所有が終了する場合は、その人は自動的にコンドミニアム会社のメンバーや株主ではなくなる。」

同じ共和法4726番がオーナーには、共通エリアの分割されていない権利または株を売却しないで、ユニットを売却することを禁じています。

「Sec.5. ユニット・マンション・オフィス・ストアを譲渡する場合に、共通エリアの分割されていない権利、または適切な場合には、コンドミニアム会社ののメンバーシップや株式の譲渡を含めなければならない。プロジェクトの共通エリアは個々のユニットオーナーが共同所有者として保持する場合には、ユニットはフィリピン人または株の60%がフィリピン人に所有される会社にしか譲渡できない。共通エリアはコンドミニアム会社が保持する場合には、ユニットの譲渡によって、会社の外国人がもつ割合が法律の規定を超える場合には、ユニットの譲渡が無効とする。」

つまり、オーナー・売り手はコンドミニアムユニットを売るときには、両方を売却しなければなりません。これは、2008年9月25日にG.R. No. 156364, Hulst対P. B. Builders Inc.の最高裁判所の判決でした:

「法律は、コンドミニアム・ユニットを売却するときに、コンドミニアム管理機関となるコンドミニアム会社に対するの権利や株式などの持分を同時に売却することなく、売却ができないと規定している。同時に、 コンドミニアム・ユニットを購入することなく、誰もコンドミニアム会社の株式を購入することはできない。外国人がフィリピンの所有・支配の割合が総資本金の40%以下でのコンドミニアム会社の株やユニットの取得を明示的に認められている。この設定では、土地の所有権とユニット自体の所有権は法的に分離されている。土地はコンドミニアム会社の所有物であり、ユニットオーナーはこのコンドミニアム会社の単なるメンバーである。 このコンドミニアム公社のメンバーの60%がフィリピン人である限り、残りのメンバーは外国人になることができる。」

この法的拘束が重要です。法律はユニットの所有と、それに該当する分割されていない共通エリアへの権利や株(コンドミニアム会社の)の所有は不可分だと認識しています。売り手が売却時の値段の決定や法的紛争時裁判所が価値を設定する場合に、権利に比例する共通エリアの価値またはコンドミニアム会社の該当する株の価値を含まなければならない法的根拠を与えています。

コンドミニアムユニットに絡み合わせたコンドミニアム会社の株にも同じことが言えます。同じ共和国法によって、コンドミニアム会社は共通エリアを貸したり、売却したりして所有権を取得したりすることが可能です。

「Sec 16.  コンドミニアム会社は、登録所有者の単純過半数の賛成投票によって承認されていない限り、コンドミニアムプロジェクトに存在するコンドミニアム所有または保有の共通エリアを販売、交換、リースまたは処分することはできない。ただし、すべての登録所有者への事前の通知が行われる前提であり、その上、コンドミニアム会社は、HLURB(Housing and Land Use Regulatory Board)の最終承認のみを条件として、登録された所有者の単純過半数の賛成投票により、プロジェクトの展開または別のプロジェクトとの統合をしてもよい。」

「Sec 22.  制限の宣言により別段の定めがない限り、ここにに規定する管理機関は、コンドミニアム所有者のために有形無形の個人的財産を取得・保有・売却ができ、それを処分することができる。 そのような個人的財産の受益権は、共通エリアにおけるそれぞれの権利と同じ割合でコンドミニアム所有者が所有するものとする。コンドミニアムの譲渡は、譲渡人の当該個人財産への受益権の所有権を譲受人に移転するものとする。」

以上の活動を追求することによって、コンドミニアム会社に利点が出て、資産や実績をアップすることになり、コンドミニアム会社のオーナーの株の価値の上昇につながります。そのような場合には、オーナーが売却する場合に、株価の値上がりの分をユニットの値段に加算することが可能です。

ここのリーガルオピニオンが弊社に開示された事実に基づいて作ったもので、特定の質問にしか関連性ありません。

1共和法4726番Section3(d)

このように日本で言うところの、SPC特別目的会社による不動産の証券化と同じ仕組みで不動産を間接保有する仕組みが、フィリピンのマンションの底地管理の方法ということになります。

もちろん、キャピタルゲインもユニットのオーナーに帰属することはいうまでもありません。

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このように、日本で言うところの、SPC特別目的会社による不動産の証券化と同じ仕組みで不動産を間接保有する仕組みが、フィリピンのマンションの底地管理の方法ということになります。

 

 

よく読めば理解できる合理的なことなのですが、アンチグループは都合のいいように曲解し、アンチ活動をしているようですね。

 

 

 

 

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